door Arie Lengkeek
overgenomen uit het boek Architectuur in het midden

Elk verhaal heeft een oorsprong, en voor dit essay over Stadsbouwgroepen zijn plaats, tijd en gezelschap daarvoor goed aan te wijzen. Het is in de nazomer van 2014, wanneer we vanuit Rotterdam naar Berlijn afreizen. Endry van Velzen, Joost Kühne en Jeroen Geurst als drie architecten die elkaar bij het Rotterdamse architectuurplatform hadden gevonden op een gedeelde agenda, met Arie Lengkeek in zijn rol als programmamaker van AIR, het architectuurcentrum van Rotterdam.
 
The Selfmade City
Onze gedeelde fascinatie ging uit naar een andere manier van stadsontwikkeling: aangezet door de gebruiker, met een maat en korrel die de grote marktpartijen over het algemeen links laten liggen. Projecten die zich met een mengeling van vernuft en pragmatiek nestelen op complexe stedelijke restkavels; projecten die zich kenmerken door een architectuur die de grote kwaliteit van het wonen koppelt aan een uitstraling naar straat en buurt door (semi)publieke functies, en de menging van wonen en werken. Onder de noemer Baugruppen zijn deze projecten gedurende een periode van zo’n tien jaar ontwikkeld tot een herkenbare bouwstroom. Op tafel lag een rijke gids om de Baugruppen te vinden en te begrijpen: het boek Selfmade City: Berlin. stadtgestaltung und Wohnprojekte in Eigeninitiative dat was samengesteld door curator en onderzoeker Kristien Ring. Het duidt een bouwstroom aan die met zo’n 125 projecten in het boek wordt gedocumenteerd, bevraagd en gepositioneerd.
 
Florian Koehl
Onze bestemmingen gedurende die reis waren atypisch gekozen: niet in de eerste plaats de projecten, maar juist de bureaus, de dragers van deze bouwstroom. Hoe organiseerden die zich? Welke ontwerpopvatting stak er achter deze projecten? Hoe verbonden ze zich met de bewoners en gebruikers? We bezochten Florian Koehl, van het bureau FAT KOEHL, die z’n bureau in de plint van een woongebouw aan de Strelitzer Strasse had, waar hij ook woonde met nog acht andere huishoudens.

In een gezamenlijk ontwikkelproces van zo’n drie jaar heeft deze groep onder leiding van de architect in maandelijkse meetings vormgegeven aan hun woningen. Een van de woningen was een extra appartement, dat door de architect was toegevoegd aan het project en dat in feite de betaling voor zijn initiatief en diensten kon opbrengen.

Daarnaast was Koehl toen al bezig als een van de aanjagers van een groot project op de Spree-oevers, met als doel om samen met een aantal andere bureaus een ontwikkeling te starten die in beheer en eigendom van een coöperatieve vereniging zou komen.
Ook dat project is inmiddels gerealiseerd: Spreefeld, 67 appartementen voor zo’n 150 bewoners in drie compacte blokken met een bijzondere mix van collectieve functies. En, niet onbelangrijk: een publiek toegankelijke oever aan de Spree. Een collectief project, vanuit gebruikers georganiseerd, biedt zo een publieke kwaliteit, in contrast met het merendeel van de commerciële herontwikkelingen langs de Spree, waar toegang tot de rivier door privatisering van de oevers wordt beperkt.

Sascha Zander
We bezochten eveneens de architect Sascha Zander van Zanderroth architecten, die onder dezelfde noemer Baugruppen een heel andere praktijk voert. Hij kocht grond aan vanuit een fonds dat hij had gevuld met kapitaal van particulieren, die met een redelijk rendement werden beloond. Op die kavels tekende hij een eerste concept uit, en ging daarmee de boer op, op zoek naar toekomstige bewoners.

Daarbij was hij zeer beslist: hoofdopzet en gevels lagen vast, de basistypes voor de woningen werden door hem als architect gedefinieerd. Bewoners kregen de ruimte om hun eigen woning vorm te geven binnen die kaders. Met de dochteronderneming Smarthoming GBR had deze architect ook het ontwikkelproces volledig in de hand.
 
Dat leverde bijzondere projecten op – zoals het beroemde Big Yard-project aan de Zelter Strasse 5, dat tot de dag van vandaag fungeert als hét referentiebeeld voor een compacte, stedelijke binnenhof met groene kwaliteit. Met ieder gerealiseerd project groeide het bestand van potentieel geïnteresseerden die óók wel zo zouden willen wonen.
Die projecten vormden zowel de garantie voor nieuwe geldschieters voor de grond, als voor een snel groeiend bestand van klanten.
 
Bij nadere beschouwing blijkt de architectuuropvatting en -praktijk die achter deze projecten steekt dus bepaald niet homogeen. Ze beweegt zich tussen een progressief-collectieve vorm van participatief ontwerpen en ontwikkelen, en een pragmatische, procesgestuurde maatwerkpraktijk waarin de architect de klassieke rol van de ontwikkelaar integreert.

In het eerste geval ging het regelmatig om een eenmalig project, waar de architect zelf onderdeel van de groep was en medebewoner werd. Het verkrijgen van grond was niet onmogelijk door de onderdruk op de Berlijnse markt voor woningbouw in die tijd. Er was letterlijk veel ruimte in de stad. In het tweede geval is er sprake van een strategische praktijk, waarin het organiseren van financiering op rendement de sleutel is tot het verkrijgen van grondposities en het daarop ontwikkelen van een genre woonprojecten dat gaandeweg op een geheel eigen en gegarandeerde clientèle kon vertrouwen.

zeggenschap en eigenaarschap
Jeroen Geurst had via Berlijnse vrienden die in een Zanderroth/Smarthoming-project woonden een inkijkje gekregen in het ontwerp- en bouwproces, zoals de bewoners dat hadden ervaren. Een proces dat hun een groot gevoel van zekerheid en comfort gaf, omdat de keuzemomenten er duidelijk in gemarkeerd waren en de consequenties van die keuzes ook helder werden gecommuniceerd.

Tegelijkertijd was het een proces dat hun een groot gevoel van zeggenschap en eigenaarschap gaf: er was een helder domein waar ze collectief, met hun nieuwe medebewoners en individueel de ruimte hadden om het project mede vorm te geven. Niet de groep, maar de architect had een leidende rol. Vanuit een heel duidelijke procesbeschrijving, bijna als een soort spoorboekje, werd de betrekking tussen architect, bewoners en project vormgegeven.
 
Het boek Selfmade City maakt de breedte van de Baugruppen-praktijk zichtbaar en voegt er een laag van reflectie en duiding aan toe. Met de architect als initiator en spil bleek er een generatie projecten te ontstaan die een uitgesproken kwaliteit combineerde met een zeer scherpe verhouding in prijs en kwaliteit. De combinatie van complexe restkavels en ontwerpplezier dat vrij spel kreeg, leidde bijna per definitie tot bijzondere typologieën en tot overtuigende stedenbouwkundige oplossingen.

Het boek is onderdeel van een beweging die zichzelf op de kaart zet en positie wil verwerven in de stedelijke ontwikkelingspraktijk van de stad. Het boek wil aantonen dat deze projecten meerwaarde hebben voor de stad. Ze ‘repareren’ de stedenbouwkundige continuïteit, ze voegen nieuw – betaalbaar – woonprogramma toe, ze faciliteren de menging van wonen/werken, brengen plekken van cultuur en productiviteit die de stad verlevendigen.

Wat levert het de stad op?
Een belangrijke claim om de ruimte voor dit soort projecten te legitimeren: wat levert het de stad op? De Berlijnse projecten in het boek beslaan een periode van circa tien jaar. De aanloop is langer, en reikt terug naar het moment dat de stad in 1989 weer één wordt, en er een periode van grote verwachtingen aanbreekt die, na aanvankelijke euforie, niet wordt ingelost.
De stad krijgt het zwaar en in 2002 besluit het stadsbestuur om alle financiering en subsidies voor huisvesting stop te zetten. Samen met de economische recessie die de Duitse economie dan kenmerkt, leidt dat tot een totale bouwstop door de markt: er worden geen nieuwe woonprojecten meer ontwikkeld.

Tegelijk liggen er in elke wijk van de stad grotere en vooral ook kleinere bouwlocaties: Berlijn is een stad vol gaatjes en die gaatjes vormen kansen. In een stad gedomineerd door de huursector, zoeken mensen naar mogelijkheden om woningen te kopen en daarmee de woonlasten zelf in de hand te houden én indien mogelijk zelf vorm te geven aan hun wonen. Architecten stappen in die markt en ontwikkelen de praktijk van Baugruppen.

Maar in 2013, wanneer het boek verschijnt, is de situatie in de stad al sterk aan het veranderen. De markt trekt juist aan. Processen van gentrification tekenen zich af bij de immer stijgende populariteit van wijken als Prenzlauer Berg en Kreuzberg, en leiden tot vervreemding en verzet. De mogelijkheden om grond te vinden en te verwerven nemen af.
Zonder enige ondersteuning heeft de stroom van Baugruppen zich in de relatieve luwte kunnen ontwikkelen en in tien jaar een bijzondere bouwproductie opgeleverd. Maar zodra grond, grondbeleid en grondpolitiek louter aan de vrije krachten van de markt worden overgelaten, dreigt het doek te vallen. In 2013 kondigt dat zich al aan.

Het boek Selfmade City is een trotse representatie van een bouwstroom op zijn hoogtepunt -waarbij de neergang zich al ontegenzeglijk en onontkoombaar aftekent.  Als we in 2014 in Berlijn zijn, is dat ook het signaal dat de bureaus die we bezoeken afgeven.  Maar de ondertoon daarbij loopt sterk uiteen. De meer pragmatisch georiënteerde Baugruppen-architecten zijn zich aan het voorbereiden op een niche in het woningaanbod waarin zij bij uitstek kunnen voorzien.

Hun voornaamste opgave is het veiligstellen van grond, om zelf grip te houden op de projecten. Het ondernemingsmodel dat zij ontwikkelden is niet langer afhankelijk van de crisiscondities waaronder het kon ontstaan: het is een model dat prima mee kan met de beweging in de markt.

Aan de andere kant tekent zich een aarzelende toename van coöperatieve projecten af, die zich juist buiten de markt van investering en rendement positioneren en zoeken naar een verankering in het grondbeleid van de stad, omdat zij ook voorzien in betaalbare en toegankelijke woningen. Dat zijn argumenten die sterker klinken naarmate de markt aanzwengelt en op hogere toeren draait om al snel tot het kookpunt te komen.
 
In tien jaar tijd, een verhaal van opkomst, neergang. . . én aanpassing.

In dit essay komen verschillende woongemeenschappen aanbod die we ook tijdens onze studiereis langs Duitse en Nederlandse woongemeenschappen zullen bezoeken. Heb jij zin om mee te komen? Dat kan nog, alle informatie vind je hier: