Blogs

Medehuur in het nieuwe Vlaamse huurdecreet

Op 1 januari 2019 trad het Vlaamse huurdecreet in voege. Een verschil met de vorige huurwet is dat nu medehuur expliciet wordt geregeld. Samenhuizers die nu een huurcontract afsluiten om een woning te gaan delen kunnen nu kiezen uit 2 formules: medehuur of onderverhuur. Medehuur lijkt ons interessanter, omdat de huurders dan ontegenspreekbaar gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor alle huurdersverplichtingen.

We zitten de twee vormen hier kort naast elkaar.

Medehuur bij feitelijk samenwonen

Gehuwden en wettelijke samenwoners worden van rechtswege medehuurder. Dat is bij feitelijke samenwoners enkel zo indien ze het huurcontract mee ondertekenden. Het decreet biedt wel de mogelijkheid tot contractstoetreden. Voorwaarde is wel dat de kandidaat-huurder zijn hoofdverblijfplaats moet hebben in het gehuurde goed.

De huurder en de feitelijke samenwoner(s) sturen een gezamenlijk verzoek aan de verhuurder. Deze moet binnen de 3 maanden antwoorden, maar is niet verplicht om de kandidaat-huurder te aanvaarden. 

Indien de verhuurder niet reageert binnen de 3 maanden of geen toestemming geeft, is er nog een mogelijkheid om via de Vrederechter een "vordering tot aanvaarding van een persoon als huurder" te vragen. 

Vanaf het moment dat de feitelijke samenwoner medehuurder wordt is hij mee aansprakelijk voor alle huurdersverplichtingen.

Indien een (mede)huurder wil vertrekken en de overige huurder(s) niet, is er geen opzeggingsvergoeding verschuldigd. De vertrekkende huurder moet wel een opzeggingstermijn van drie maanden respecteren. Er zijn twee mogelijke situaties:

  • Opzegging zonder nieuwe huurder

In dit geval is de vertrekkende huurder na het verstrijken van de opzeggingstermijn nog 6 maanden aansprakelijk voor de betaling van de huurprijs.

  • Opzegging met nieuwe huurder

Indien de vertrekkende huurder een nieuwe huurder voorstelt en deze wordt aanvaardt door de verhuurder en de overblijvende huurder, dan is de vertrekkende huurder niet meer aansprakelijk voor de huurprijs na de opzeggingstermijn.

Onderverhuur

Een huurder mag de woning die dient als hoofdverblijfplaats niet volledig onderverhuren, een gedeelte onderverhuren kan wel, indien de verhuurder akkoord gaat en de huurder zelf in het andere deel blijft wonen.

Als de onderhuurder het deel bestemt als zijn hoofdverblijfplaats (en ook de andere toepassingsvoorwaarden zijn voldaan), zijn tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder de bepalingen over de woninghuurovereenkomsten van toepassing.

Daarbij gelden de volgende regels:

  • De duur van de onderverhuring kan nooit langer zijn dat de resterende duur van de hoofdhuurovereenkomst;
  • De huurder moet de onderhuurder vooraf op de hoogte brengen van zijn status en zijn rechten als onderhuurder. 

Wat als de hoofdhuurovereenkomst wordt beëindigd? 

Als de verhuurder de hoofdhuurovereenkomst beëindigt, moet de hoofdhuurder ten laatste de vijftiende dag na ontvangst van de opzegging daarvan een afschrift betekenen aan de onderhuurder en hem meedelen dat de onderverhuring op dezelfde dag zal eindigen als de hoofdhuurovereenkomst. 

Als de huurder de hoofdhuurovereenkomst vroegtijdig beëindigt, moet hij 

  • Een afschrift van de opzegging aan de onderhuurder bezorgen;
  • Hem een opzeggingstermijn van drie maanden toekennen. 

Als de hoofdhuurovereenkomst wordt opgezegd in de eerste driejarige periode, heeft de onderhuurder recht op een vergoeding van: 

  • Drie maanden huur als de onderhuurovereenkomst eindigt tijdens het eerste jaar;
  • Twee maanden huur als de onderhuurovereenkomst eindigt tijdens het tweede jaar;
  • Een maand huur als de onderhuurovereenkomst eindigt tijdens het derde jaar. 

Als de onderverhuring eindigt door de opzegging door de verhuurder of de hoofdhuurder van de hoofdhuurovereenkomst, kan de onderhuurder geen verlenging vragen wegens buitengewone omstandigheden 

Huisdelen & een uitkering ontvangen, een goede match of niet?

In de serie gekende problemen waar samenhuizers tegenaan kunnen lopen hebben we er hier nog één: huisdelen en tegelijkertijd een uitkering als alleenstaande ontvangen, kan dat eigenlijk? Hierop kunnen we geen eenduidig antwoord geven. Maar wat kan nu wel en wat niet? Samenhuizen vzw lijstte per uitkeringstype voor je op of huisdelen al dan niet een goede match is.

UITKERINGEN VAN FEDERALE INSTANTIES

Werkloosheidsuitkering & huisdelen: Geen goede match, maar...
Als huisdeler zal je automatisch als samenwonend aanzien worden (risico: lagere uitkering). 
Maar: je kan het tegendeel bewijzen met je huurcontract, als je een aparte kamer hebt en je huishouden niet hoofdzakelijk gemeenschappelijk voert (lees: een voldoende autonoom huishouden hebt). 

Ziekte- en invaliditeitsuitkering & huisdelen: Geen goede match, maar…
De eerste zes maanden zal je woonsituatie geen invloed hebben op de hoogte van je uitkering. Daarna zal je als huisdeler als samenwonend aanzien worden (risico: lagere uitkering), tenzij bepaalde zaken het tegendeel aantonen (zoals code zorgwonen in RR, code 20 van gemeenschap in RR). En tenzij je het tegendeel kan bewijzen, dat je een autonoom huishouden voert en dit kan aantonen. Zie meer info in dit document

Tegemoetkoming voor personen met een handicap & huisdelen: Tot 2018 geen goede match → met aangepaste regels vermoedelijk goede match
Er werd naar het inkomen gekeken van je partner of huisgenoten, enkel uitkering wanneer behoeftig.
Er is een wijziging van de regelgeving op komst wat betreft de tegemoetkoming van personen met een beperking die in een kleinschalig wooninitiatief wonen. Tot op heden beschouwt de regelgeving hen als samenwonend, wat nadelig is voor hun tegemoetkoming. Mensen die in een erkende voorziening wonen, worden op dit ogenblik al als alleenstaande beschouwt.

Na overleg met het kabinet Vandeurzen en andere stakeholders, bereidt het kabinet van staatssecretaris Demir een aanpassing voor waarbij personen die samenwonen in kleinschalige initiatieven onder dezelfde categorie zullen vallen als personen die in een collectieve setting verblijven. In afwachting van de aanpassing zal de FOD Sociale Zekerheid deze interpretatie al toepassen. 

De kwestie werd recent toegelicht in het antwoord van minister Vandeurzen op een schriftelijke vraag uit het Vlaams Parlement. Klik hier voor meer info.

Pensioen & huisdelen: Goede match
Er zijn geen gevolgen voor je pensioen.

InkomensGarantie voor Ouderen (IGO) & huisdelen: Geen perfecte match, want...
Als huisdeler zal je het basisbedrag van de bijpassing krijgen, niet het verhoogd bedrag. Zie deze webpagina voor meer info. 

Belastingen & huisdelen: Goede match
Er zijn geen gevolgen voor je belastingen. 

Leefloon & huisdelen: Geen goede match, maar...
Als huisdeler zal je als samenwonend aanzien worden, maar het OCMW beslist bij nader sociaal onderzoek - dat rekening houdt met eventuele financiële voordelen van het samenhuizen - of de huisdeler in kwestie een uitkering krijgt van een samenwonende (risico: lagere uitkering) dan wel dat van een alleenstaande. 

UITKERINGEN VAN VLAAMSE INSTANTIES

Persoonlijk Assistentie Budget (PAB) & huisdelen: Goede match
Er zijn geen gevolgen voor het PAB.

Kinderbijslag & huisdelen: Geen goede match, maar...
Als huisdeler kan je eventuele verhoging van je kinderbijslag wegvallen. Je kan het vermoeden van een feitelijk gezin te vormen weerleggen als je bijvoorbeeld samenhuist met een officieel koppel (wettelijk samenwonend of getrouwd) of je een huurcontract hebt met je huisgenoten. 

Vanuit de praktijk merken we bij Samenhuizen dat de verschillende uitkeringsinstanties zeer verschillend omgaan met het toekennen van uitkeringen aan huisdelers. Bijvoorbeeld het OCMW in gemeente X gaat er misschien soepel mee om en kent wel leefloon van een alleenstaande toe aan huisdelers, terwijl het OCMW van de naburige gemeente Y dat niet doet. Het is daarom zeker nuttig om je op voorhand te informeren bij de lokale afdeling van je uitkeringsinstantie. 

Ben je lid van een vakbond? Vraag hen om advies en of zij contact opnemen met je uitkeringsinstantie. O.a. de vakbond ABVV was betrokken bij verschillende rechtzaken van samenhuizers tegen de RVA om als alleenstaande aanschouwd te worden.

UITZONDERINGEN

Uitzondering 1 – Indien je kamer erkend is als kamerwoning (en dus aan de regels hieromtrent voldoet), wordt je apart gedomicilieerd en loop je  niet het risico om als samenwonend aanzien te worden.

Uitzondering 2 – Zo ook bij de officiële vorm van zorgwonen waarbij een ondergeschikte wooneenheid (en dus aparte nummering) in een eengezinswoning erkend wordt. Bij cohousing, projecten met aparte autonome woningen (de andere grote categorie van gemeenschappelijke woonprojecten), worden ook afzonderlijke adressen toegekend.

Uitzondering 3 – Voor vluchtelingen is er ook een uitzondering gecreëerd onder de vorm van ‘Tijdelijk wonen’.

Uitzondering 4 – Ook lokale reglementen kunnen een kader bieden om uitzonderingen hierop toe te laten, zie hospitawonen te Gent en de ‘kotmadam’-formulier te Leuven.

EXTRA

De gezinssituatie wordt meegenomen in de berekening van het inkomen voor bepaling van bijvoorbeeld kost van de kinderopvang. Dus stel dat een alleenstaande dochter inwoont bij haar ouders, dan wordt de kinderopvang duurder.
Sociaal tarief voor bijvoorbeeld energie/maximumfactuur: hier speelt de gezinssituatie ook een rol.

Meer info en details vind je in het onderzoek van Samenhuizen vzw uit 2015, en van Hogent uit 2017. Ook in onze blauwe Startgids: werkboek voor woongroepen en gemeenschapshuizen, vind je meer info. Nvdr 2019: zie nota Rondetafels 2018-2019 voor meer info.

Deze blog werd geschreven door Sofie. Heb je vragen of (andere) ervaringen met het ontvangen van een uitkering als huisdeler? Laat ons zeker iets weten, we horen graag meer over jouw ervaringen uit de praktijk. 

 

Probeer zo te voorkomen dat de gemeente jou en je huisgenoten als één gezin ziet

In samenhuizenkringen is het een gekend probleem: huisdelers domiciliëren zich op hetzelfde adres en vervolgens worden zij door hun gemeente automatisch beschouwd als één gezin. Dit kan weer allerlei nadelige gevolgen hebben voor o.a. sociale uitkeringen. Maar hoe kan je proberen dit te vermijden? We overlopen drie mogelijkheden.

Dankzij een goed geïnformeerde Samenhuizen Academy-deelnemer kwam Samenhuizen vzw te weten dat er nog een andere manier is om te vermijden dat de gemeente waar je woont je huisgenoten en jou aanziet als één gezin. Wanneer je je domiciliëert op een adres waar al iemand ingeschreven staat, val je nu quasi automatisch in de categorie I.T. 141. Dat wil zeggen “lid van het gezin”. Als je bij je inschrijving specifiek vraagt om in de categorie I.T. 140 gezet te worden in plaats van I.T. 141, dan wordt je beschouwd als “refertepersoon van het gezin”.

De gemeente zal misschien wel vragen om bewijs dat jij en je huisgenoten weliswaar op hetzelfde adres wonen, maar toch autonome huishoudens vormen. Dat kan vrij gemakkelijk wanneer er meerdere toegangen en brievenbussen zijn. Op deze website vind je meer achtergrondinfo. Als je kunt aantonen dat je huisgenoten en jij apart boodschappen inkopen of aparte contracten voor energie of internet hebben, kan dat helpen. 

Vergelijkbaar is de mogelijkheid om je in te schrijven bij de gemeente onder code 20. Deze code was aanvankelijk bedoeld voor ‘gemeenschappen’ (o.a. kloostergemeenschappen en militaire instellingen) en tehuizen. Wanneer je onder deze code valt, is iedereen zijn eigen refertepersoon. 

Een andere optie is het aanvragen van een subnummering (a, b, c, etc.). Een welwillende gemeente zal hierin meegaan en mensen die duidelijk niet samenwonen een subnummering toestaan. Wanneer de woning is opgedeeld in verschillende wooneenheden, is dit zelfs je goed recht om een subnummering aan te vragen; de federale overheid heeft de gemeentes zelfs opgelegd dit te doen. 

Het probleem van de gemeente die samenhuizers ziet als samenwonenden stelt zich vooral bij huisdelers en niet bij cohousing. Cohousers hebben immers elk hun eigen wooneenheid en wonen dus op verschillende adressen. De tips die hierboven staan geven geen garantie, we horen bij Samenhuizen helaas af en toe dat gemeentes niet erg meewerken. Ben je een huisdeler en heb je (andere) ervaringen met domiciliëring met code I.T. 140 of code 20 bij de gemeente? Laat ons iets weten

Domiciliëring bij de gemeente en het ontvangen van een uitkering als alleenstaande zijn twee zaken die los van elkaar staan. In deze blog vind je meer over huisdelen & sociale uitkeringen als alleenstaande

Maak plaats voor de eco-quartier

Strasbourg bleek een plezante verrassing vandaag. Naast de befaamde vakwerkhuizen vind je er namelijk ook een eco-quartier en verschillende gemeenschappelijke woonprojecten. Maar ook hier ligt hier het gentrificatiemonster op de loer en worstelen lokale bewoners met hoge grond- en huizenprijzen.

We streken als eerste neer bij Eco-Logis. Een gemotiveerde groep stapte naar de stad Strasbourg om te zien of deze een grond ter beschikking wilde stellen, maar dit werd afgewezen. Vele jaren later en vele hobbels verder, kwam het project er toch. Op dit moment wonen elf gezinnen van in totaal 25 mensen samen in het project. 

Samenhuizenreis 2018 dag 2

Beste vrienden beginnen co-woonproject

Ze delen een gemeenschappelijke ruimte, gastenkamer, fietsenhok, wasruimte, berging en tuin. Het leerproces dat ze samen doorliepen was uniek en besloten ze vast te leggen om andere groepen te helpen. De “guide pratique pour l’autopromotion” is hiervan het eindresultaat. 

Ook Melting Pôtes is het eindresultaat van een groep vrienden die goesting hadden om hun schouders onder een gezamenlijk bouwproject te zetten. Ze contrueerden samen een appartementencomplex met zeven woningen en een grote gedeelde tuin. Er wonen meerdere gezinnen met kinderen en ook senioren. 

Gentrificatiemonster

Voor beide projecten valt het op dat de bewonersgroep weliswaar divers is qua leeftijden, maar dat er verder weinig diversiteit is. De bewoners zijn vrijwel allemaal bemiddelde, hoogopgeleide Fransen. Ergens verbaast dit niet, want alle bewoners zijn eigenaar van hun woning en ze betaalden er minstens 350.000 euro voor. 

Strasbourg is een stad waar veel hoge ambtenaren en eurocraten wonen. Anderzijds heeft de stad ook een relatief grote minder bedeelde populatie. In Strasbourg is de grond duur geworden en zal de waarde van de grond wellicht nog toenemen in het gebied rond de projecten: het gevaar voor gentrificatie ligt op de loer. 

Vraag naar betaalbaar wonen steeds groter

De Fransman Jacques Friggit deed onderzoek naar het verschil tussen de gemiddelde huizenprijzen en het gemiddelde inkomen van de mensen, de curve van Friggit genaamd. Ook in Frankrijk neemt dit verschil toe, met als gevolg dat betaalbaar wonen steeds moeilijker wordt.

Het laatste project dat we bezoeken – Ecoterra – was hierin een uitzondering: de bewoners zijn sociale huurders. De site van Ecoterra ligt aan de rand van de stad in een nieuw te ontwikkelen gebied. De bewoners kenden elkaar aanvankelijk niet, maar leerden elkaar kennen door de klusdagen. Of deze formule ook werkt, is wat moeilijk te zeggen aangezien we slechts één bewoner hebben gesproken. 

 

Freiburg maakt de verwachtingen waar

Veel hadden we er al over gehoord, de Duitse stad Freiburg. Het zou een soort Mekka zijn voor stedenbouwkundigen en architecten met een interesse in alles wat met ecologie te maken heeft. Samenhuizen ging er op bezoek bij verschillende cohousings en andere samenhuisprojecten.

Als we ‘s avonds de stad doorkruisen op weg naar de jeugdherberg, voelen we het al: met deze stad is iets bijzonders aan de hand. Alles lijkt er te kloppen op het eerste gezicht. Weinig auto’s, zelfs op de ring kan het verkeer vlot doorrijden rond spitsuurtijd. Er zijn ook overal fietspaden! Elders in Duitsland is dat wel anders. 

Freiburg pionier in eco

Freiburg is qua inwoneraantal ongeveer even groot als Gent, maar daar houden de gelijkenissen tussen de twee steden ook op. Freiburg zet al geruime tijd in op duurzaamheid. Toen in 1991 de laatste Franse soldaten vertrokken uit de legerbasis in de stad (ze waren er sinds 1945 gelegerd), kwam er een grote wijk vrij. De stad besloot er een ecowijk te bouwen: Vauban. 

Samenhuizenreis 2018 dag 3

De bouw startte eind de jaren ‘90, in 2001 betrokken de eerste 2.000 bewoners hun nieuwe woningen. De woningen waren allemaal lage-energiewoningen en zelfs enkele passiefhuizen – waarmee Freiburg voorop liep. Vauban heeft ook een goed doordacht mobiliteitsplan, waarbij op enkele hoofdwegen na de meeste straten autoluw of zelfs autovrij zijn. De projecten die wij gaan bezoeken liggen naast elkaar, ook in Vauban: Vaubanaise en WoGe Sonnenhof. 

WoGe Sonnenhof is een interessant project omdat het in feite drie woonprojecten zijn die één site delen. Er is een groep woningen voor mensen met dementie, een groep woningen die eigendom zijn van het Miethäuser Syndikat (een typisch Duitse wooncoöperatie) en een aantal woningen die privé-eigendom zijn. Ze delen een prachtige binnentuin en een polyvalente ruimte met keuken. 

Solidaire buren

Bij een woonproject waar ook mensen met dementie wonen, verwacht je veel deuren met sloten en hekken. Niets is minder waar: in Sonnenhof zijn alle mensen vrij, dus ook de mensen met dementie. Dat een demente bewoner wegloopt, gebeurt maar zelden. 

De bewoners van Sonnenhof krijgen korting op hun woonkosten als ze minstens twintig uur vrijwilligerswerk doen voor de mensen met dementie. Velen doen dit en sowieso is er veel burenhulp onderling. In de huizen van het Miethäuser Syndikat wonen relatief veel eenoudergezinnen, die elkaar ook regelmatig onderling helpen. 

Duitsland = het land van de wooncoöperaties

Vaubanaise valt bij aankomst meteen op vanwege zijn bijzonder kleurrijke gevel. Het grote project (80 bewoners!) is net als Sonnenhof opgedeeld in verschillende woonprojecten. Er zijn een aantal woongroepen voor mensen met en zonder beperkingen en daarnaast zijn er nog volledig autonome appartementen. 

Wij kregen in Vaubanaise de indruk dat het gemeenschappelijk leven er op een lager pitje staat dan in Sonnenhof. Wat bijzonder is aan Vaubanaise is de juridische structuur en de manier waarop het project gefinancierd is. Alle bewoners zijn namelijk coöperanten. Zij hebben bij intrek 30.000€ aan aandelen in de coöperatie gekocht en betalen daarnaast nog maandelijks een huur van 9,8€ per vierkante meter (dat is lager dan de marktprijs in Freiburg). Zo werd het woonproject voor de helft bekostigd middels hypotheken, de andere helft kwam van de verkoop van aandelen aan zowel de bewoners als externen. 

Verfrissend “open riool”

Tijdens de vrije namiddag gaan we op ontdekkingstocht in het centrum van Freiburg. De stad werd zwaar gebombardeerd tijdens de tweede wereldoorlog, maar nu is dat buiten een herdenkingsmonument hier en daar nauwelijks meer te zien. De gebouwen in het centrum zijn in middeleeuwse stijl gerestaureerd en alles is er zeer netjes: geen rondslingerend vuil te bekennen. 

De grootste verrassing zijn de gootjes met stromend water. Zeg maar een soort “open riolen”, maar dan met proper water die doorheen vrijwel alle straten stromen en zorgen voor een verfrissend en levendig effect. Jonge kinderen maken er dankbaar gebruik van door kleine zeilbootjes aan touwtjes te laten meevoeren door het water. Het is opnieuw een voorbeeld van hoe kleine aanpassingen de stad leefbaarder en aangenamer maken voor iedereen, jong en oud. 

Pagina's

Subscribe to RSS-blogs