Blog van roland

Samenhuizen in het Vlaams regeerakkoord

Wat staat er in het Vlaams regeerakkoord over gemeenschappelijk wonen?

Concrete verwijzigingen naar gemeenschappelijk wonen zijn schaars, maar toch vinden we enkele algemene en wat meer concrete referenties in het regeerakkoord.

In het hoofdstuk Ruimte staat bij de concrete maatregelen bij 'slimme groei': 

"We streven naar een divers woonaanbod dat tegemoetkomt aan diverse woonwensen (zoals zorgwonen) en innovatieve woonvormen."

en onder 'bijkomend ruimtebeslag verminderen':

"We reiken de hand uit naar voorlopers binnen diverse relevante sectoren in bedrijven, kennisinstellingen, middenveldorganisaties en overheden om samen een creatief netwerk op te starten om ideeën uit te wisselen, experimenten op te starten en te evalueren en beleidsvoorstellen te formuleren inzake alternatieve woonvormen, mobiliteitsoplossingen, financierings- of investeringsmodellen, … om de uitdagingen versneld aan te pakken. We maken win-win met de sector waarbij rendementsverhoging op de ene plek kan gekoppeld worden aan inperken van ontwikkeling elders."

Het hoofdstuk Wonen begint met het formuleren van volgende uitdaging:

"Iedereen moet goed kunnen wonen in Vlaanderen. Daarom verdienen alle segmenten van de woningmarkt de nodige aandacht en ondersteuning. De demografische evolutie met een bevolkingstoename en gezinsverdunning stelt de woningmarkt voor grote uitdagingen inzake nieuwe woningtypologieën en woonvormen, betaalbaarheid en kwaliteit."

Concreet denkt bij bij woningkwaliteit aan:

"binnen het beoordelingskader van de woningkwaliteit wordt een initiatief genomen om constructies m.b.t. nieuwe woonvormen te kunnen beoordelen."

Ook de proefomgeving experimentele woonvormen krijgt een vermelding:

"Na een eerste tussentijdse evaluatie van de projecten van de ‘proefomgeving experimentele woonvormen’ worden hindernissen in het instrumentarium van het beleidsveld Wonen, onder meer in sociale huisvesting, maximaal weggenomen en stimuleren we het gebruik van nieuwe woonvormen."

Het is opvallend dat de gebruikte termen van gemeenschappelijk wonen 'innovatieve woonvormen', 'nieuwe woonvormen' en 'experimentele woonvormen' zijn.

 

Cohousen, de gemeenschappelijke kost

Een tijdje terug vroeg iemand ons: "Hoeveel kost dat nu gemiddeld, de gemeenschappelijke kosten in een cohousing?" Goede vraag, maar wij hadden daar zelf ook geen idee van, dus besloten we een korte enquête te doen bij de bestaande cohousings. Voor alle duidelijkheid: we hebben het hier over woongemeenschappen waarbij elk gezin een volledig uitgeruste eigen woning heeft, maar waar daarnaast ook vele gemeenschappelijke voorzieningen zijn. En die gemeenschappelijke voorzieningen kosten natuurlijk geld, maar hoeveel?

 Common house van Glashusenet (DK)

We kregen 10 antwoorden op onze bevraging, dus verwacht van ons hier geen wetenschappelijk onderbouwde resultaten, maar eerder een richtsnoer of voorbeeld.

Wat wordt er gedeeld?

De kosten hangen natuurlijk af van wat er allemaal gedeeld wordt. De tuin (of een groot gedeelte ervan) wordt gedeeld in alle woonprojecten die deelnamen aan de bevraging. Ook een gedeelde fietsenstalling komt frequent (9x) voor. Een gemeenschappelijke keuken, wasruimte, eetruimte, berging en gedeelde parkeerplaatsen komen 6x voor. Autodelen wordt in de helft van de projecten gedaan en ook logeerkamers zijn in 5 van de 10 projecten aanwezig. Minder frequent zijn een gedeelde woonkamer (4), coworkingspace (2), atelier (2) en zalen voor verhuur (1).

Hoeveel wordt er maandelijks betaald voor de gedeelde ruimtes en functies?

In 1 project wordt dit volledig betaald door de gemeenschappelijke inkomsten (jaarlijks feest, rondleidingen, verhuur van ruimten). 

In de andere projecten varieert het bedrag van € 10 tot € 120 per maand. In de meerderheid van de projecten ligt het bedrag tussen € 50 en € 70 of iets hoger als ook een reserve wordt aangelegd.

Welke kosten zitter er hierin inbegrepen?

De gemeenschappelijke lasten zitten bij alle projecten inbegrepen. Daarnaast zijn ook de schoonmaakkosten (7), verzekeringen (7), onderhoud (6) en de fietsenstalling (6) dikwijls inbegrepen. 

Af en toe worden ook andere kosten via de gemeenschappelijke lasten geregeld: de hypotheekaflossing van de gemeenschappelijke ruimte (2), de berging (5), parkeerplaats (4), de opbouw van financiële reserve voor kleine reparaties (5), het gebruik van wasmachines (2) of logeerkamers (2). 

In 5 van de 10 projecten zijn er nog andere kosten die men volgens verbruik betaalt: 

– gemeenschappelijke maaltijden (4)

– gebruik wasmachine (4)

– consumptie dranken (3)

– huur van gemeenschappelijke ruimte (3)

– autodelen (2)

– logeerkamer (2)

Hoe gebeurt de verdeling van de kosten? 

4 projecten baseren hun berekening op de grootte van de privé-unit. 

2 projecten doen dit naargelang de samenstelling van het gezin.

2 projecten doen een combinatie en hebben een formule waarbij een deel van de kosten naar aantal gezinsleden wordt afgerekend en de rest adhv de oppervlakte van de unit.

Heb je inspraak in hoe de kostenverdeling wordt gemaakt?

In 7 van de groepen is dit door de bewoners beslist via een bewonersvergadering. 

2 groepen antwoorden dat er geen inspraak is, maar duiden niet hoe de verdeling tot stand kwam.

In welke mate ben je tevreden over de kostenverdeling?

De meerderheid is hierover tevreden (4) of zeer tervreden (3). De anderen (3) zijn noch ontevreden, noch tevreden.

Opmerkingen die hierbij werden gegeven:

– de buffer voor investering is te klein.

– positief dat het een vaste onkostenvergoeding is met alles inbegrepen

– door ecologische toepassingen en energiezuinig verbouwen zijn de vaste maandelijkse kosten zeer laag.

Suggesties voor toekomstige groepen m.b.t. de verdeelsleutel?

Tot slot hadden de bewoners ook nog enkele tips voor toekomstige initiatieven:

    • Blijf sparen en lidgeld vragen zodat je werkingsmiddelen hebt (een reservefonds is verplicht sinds 1/01/2019 voor nieuwe V.M.E.'s)

    • duidelijk zijn bij de start, voldoende tijd nemen om dit allemaal te bespreken en op papier te zetten

    • gemeenschappelijke inkomsten verlichten de gemeenschappelijke kosten

    • Het allerbelangrijkste is om tijd te nemen, te overleggen en iedereen mee te nemen in de beslissing. Liefst consensus. Een gedragen beslissing (door iedereen) als het over geld gaat is uiterst belangrijk in een cohousing !

    • Hou het simpel

 

Medehuur in het nieuwe Vlaamse huurdecreet

Op 1 januari 2019 trad het Vlaamse huurdecreet in voege. Een verschil met de vorige huurwet is dat nu medehuur expliciet wordt geregeld. Samenhuizers die nu een huurcontract afsluiten om een woning te gaan delen kunnen nu kiezen uit 2 formules: medehuur of onderverhuur. Medehuur lijkt ons interessanter, omdat de huurders dan ontegenspreekbaar gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor alle huurdersverplichtingen.

We zitten de twee vormen hier kort naast elkaar.

Medehuur bij feitelijk samenwonen

Gehuwden en wettelijke samenwoners worden van rechtswege medehuurder. Dat is bij feitelijke samenwoners enkel zo indien ze het huurcontract mee ondertekenden. Het decreet biedt wel de mogelijkheid tot contractstoetreden. Voorwaarde is wel dat de kandidaat-huurder zijn hoofdverblijfplaats moet hebben in het gehuurde goed.

De huurder en de feitelijke samenwoner(s) sturen een gezamenlijk verzoek aan de verhuurder. Deze moet binnen de 3 maanden antwoorden, maar is niet verplicht om de kandidaat-huurder te aanvaarden. 

Indien de verhuurder niet reageert binnen de 3 maanden of geen toestemming geeft, is er nog een mogelijkheid om via de Vrederechter een "vordering tot aanvaarding van een persoon als huurder" te vragen. 

Vanaf het moment dat de feitelijke samenwoner medehuurder wordt is hij mee aansprakelijk voor alle huurdersverplichtingen.

Indien een (mede)huurder wil vertrekken en de overige huurder(s) niet, is er geen opzeggingsvergoeding verschuldigd. De vertrekkende huurder moet wel een opzeggingstermijn van drie maanden respecteren. Er zijn twee mogelijke situaties:

  • Opzegging zonder nieuwe huurder

In dit geval is de vertrekkende huurder na het verstrijken van de opzeggingstermijn nog 6 maanden aansprakelijk voor de betaling van de huurprijs.

  • Opzegging met nieuwe huurder

Indien de vertrekkende huurder een nieuwe huurder voorstelt en deze wordt aanvaardt door de verhuurder en de overblijvende huurder, dan is de vertrekkende huurder niet meer aansprakelijk voor de huurprijs na de opzeggingstermijn.

Onderverhuur

Een huurder mag de woning die dient als hoofdverblijfplaats niet volledig onderverhuren, een gedeelte onderverhuren kan wel, indien de verhuurder akkoord gaat en de huurder zelf in het andere deel blijft wonen.

Als de onderhuurder het deel bestemt als zijn hoofdverblijfplaats (en ook de andere toepassingsvoorwaarden zijn voldaan), zijn tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder de bepalingen over de woninghuurovereenkomsten van toepassing.

Daarbij gelden de volgende regels:

  • De duur van de onderverhuring kan nooit langer zijn dat de resterende duur van de hoofdhuurovereenkomst;
  • De huurder moet de onderhuurder vooraf op de hoogte brengen van zijn status en zijn rechten als onderhuurder. 

Wat als de hoofdhuurovereenkomst wordt beëindigd? 

Als de verhuurder de hoofdhuurovereenkomst beëindigt, moet de hoofdhuurder ten laatste de vijftiende dag na ontvangst van de opzegging daarvan een afschrift betekenen aan de onderhuurder en hem meedelen dat de onderverhuring op dezelfde dag zal eindigen als de hoofdhuurovereenkomst. 

Als de huurder de hoofdhuurovereenkomst vroegtijdig beëindigt, moet hij 

  • Een afschrift van de opzegging aan de onderhuurder bezorgen;
  • Hem een opzeggingstermijn van drie maanden toekennen. 

Als de hoofdhuurovereenkomst wordt opgezegd in de eerste driejarige periode, heeft de onderhuurder recht op een vergoeding van: 

  • Drie maanden huur als de onderhuurovereenkomst eindigt tijdens het eerste jaar;
  • Twee maanden huur als de onderhuurovereenkomst eindigt tijdens het tweede jaar;
  • Een maand huur als de onderhuurovereenkomst eindigt tijdens het derde jaar. 

Als de onderverhuring eindigt door de opzegging door de verhuurder of de hoofdhuurder van de hoofdhuurovereenkomst, kan de onderhuurder geen verlenging vragen wegens buitengewone omstandigheden 

DE ARK pioniert met cohousing binnen de sociale huisvesting

Samenhuizen binnen de sociale huisvesting, kan dat? Ja, dat kan. In bijvoorbeeld Nederland en Zweden hebben ze hier al meer dan 30 jaar ervaring mee, in Vlaanderen is het idee spiksplinternieuw. Woonmaatschappij DE ARK trok in 2013 de stoute schoenen en begon aan een avontuur...

Hoe het begon

Bij zijn aantreden als Vlaams Bouwmeester in 2010 formuleerde Peter Swinnen in zijn ambitienota 'Zeven memo’s voor een verlichte bouwcultuur' de wens om de urgenties en uitdagingen in de zorg en de woningbouw waar we in Vlaanderen voor staan aan te pakken door een kwaliteitsvolle voorbeeld- of pilootprojecten. Er werden 5 teams geselecteerd die ontwerpend onderzoek mochten doen en daarna volgde een projectoproep en uiteindelijke selectie van 5 pilootprojecten.  De kandidatuur van DE ARK en Stad Turnhout voor een masterplan voor Schorvoort werd in 2013 gehonoreerd. In het projectvoorstel van DE ARK werd cohousing genoemd als woonvorm die men ook een plaats wilde geven in Turnhout.

Dankzij een subsidie van DuLoMi van de Vlaamse overheid konden Bond Beter Leefmilieu en Samenhuizen begin 2014 zelf een projectoproep lanceren voor het gratis begeleiden van 5 voorbeeldprojecten van Gemeenschappelijk Eco-wonen.  DE ARK en Stad Turnhout waren 1 van de 23 kandidaten maar werden ook hier geselecteerd. Zo konden ze tussen mei 2014 en oktober 2015 alvast rekenen op ondersteuning van Samenhuizen en BBL. 

Ondertussen kende ook de Provincie Antwerpen een pilootsubsidie toe aan het project.

Waarom kiezen Stad Turnhout en DE ARK voor cohousing? 

De sociale huisvestingsmaatschappij DE ARK ziet een cohousingproject als een unieke kans om in te zetten op enerzijds de beleving van de bewoners, integratie in de omgeving en anderzijds op het fungeren als voorbeeldproject voor de gehele wijk. Het samen leven/leren kan mensen positief beïnvloeden, de lokale dynamiek en samenhang versterken.

Een cohousingproject kan een voorbeeld zijn voor de hele wijk waarbij aangetoond wordt hoe door voor alternatieve woonvormen te kiezen allerlei duurzame collectiviteitswinsten kunnen bekomen worden zoals bv een grotere kwalitatieve gemeenschappelijke tuin, autodelen, thuiswerkplek, polyvalente ruimte, ed.

Waar ligt de gekozen site?

Het terrein ligt aan de Slagmolenstraat in de wijk Turnhout-Schorvoort en is vlot bereikbaar met openbaar vervoer. Het is zowel landschappelijk als stedelijk gebied op fietsafstand van het stadscentrum en stadspark. Een nadeel: de snelweg E34 ligt 350 meter ten zuiden van de site. 

De site is groot genoeg om er uiteindelijk 3 cohousingprojecten van 12 à 20 wooneenheden elk te kunnen huisvesten. 

Na het idee: de mensen

Twee jaar lang was het idee van een cohousing in Turnhout gerijpt in de geesten van mensen die er uiteindelijk zelf niet zouden gaan wonen. Najaar 2015 was het dus de hoogste tijd om geïnteresseerden te gaan zoeken en betrekken! Een cohousing zonder bewonersparticipatie is nl. een contradictio in terminis, dat kan misschien per uitzonderlng wel eens lukken, maar een goed recept is het niet. De bewoners moeten zelf tegelijk ingrediënt zijn en mee het recept kunnen bepalen. 

Na een algemene infosessie werden 2 parallelle begeleide participatieprocessen gestart met zowel kandidaat-kopers als kandidaat-huurders, waarbij de geïnteresseerden maandelijks vergaderden. Deze worden begeleid door Tom Lagast van Space-Lab en Jolien Hermans van Vormingplus Kempen Tijdens het voorbije half jaar werd overlegd over de mate van gemeenschappelijkheid en duurzaamheid om te komen tot een basistekst en ontwerpeisen voor de architecten.

Omdat de twee groepen voorlopig eerder klein zijn werd besloten om ze samen te voegen. Momenteel zijn er een tiental huishoudens betrokken, waaronder schrijver dezes. Tijdens de zomermaanden kwamen we 2-wekelijks samen om verder informeel kennis te maken.

Wachten op de eerste plannen

In juni werden 4 architectenbureaus geselecteerd om ontwerpschetsen te maken. Deze architecten deden ook een plaatsbezoek en konden kennismaken met de huidige initiatiefgroep. De groep kijkt enorm uit naar de presentaties van de schetsen over enkele weken. We hopen ook dat we sneller nieuwe geïnteresseerden kunnen aantrekken als een concept ook visueel duidelijker is. 

The road ahead...

De eerste bewoners-pioniers zijn dus gevonden en hebben er zin in. Ik besef dat we ons vergeleken met andere startgroepen in een zeer luxueuze situatie bevinden. DE ARK is immers een professionele bouwheer met tonnen ervaring en als toekomstige bewoners lopen we financieel geen enkel risico. Uiteindelijk zullen we pas defiinitief beslissen om in te stappen als het volledige project gebouwd is. 

Daar schuilt volgens mij ook wat het gevaar: particuliere startgroepen moeten immers gezamenlijk heel wat meer inspanningen doen om hun project zelf tot een goed einde te brengen en vertrouwen vaak letterlijk hun spaarcenten aan elkaar toe. Ze zijn zelf eigenaar van hun proces. Dat eigenaarschap zit bij dit project grotendeels bij DE ARK, zij nemen immers de uiteindelijke beslissingen en betalen de factuur. Ik ben persoonlijk erg nieuwsgierig naar het vervolg van ons traject en hoop dat met elke stap vooruit het project ook meer en meer als óns project zal gaan voelen.

DE ARK en Stad Turnhout verdienen alvast heel wat schouderklopjes en lof voor de tot hiertoe afgelegde weg die in 2013 nog een heel erg donker en onbegaanbaar pad leek. Die weg vooruit ziet er nog niet bepaald uit als een snelweg, want er liggen nog heel wat obstakels in het verschiet, maar toch lijkt het vrij zeker dat die eerste cohousing binnen de sociale huisvesting er zal komen. Hopelijk in 2019 al!

 Interesse?

Folder Cohousing in Turnhout 

150521 Cohousingproject Schorvoort Turnhout

Subscribe to RSS - Blog van roland