Côté Kanal

Côté Kanal
Côté Kanal
Côté Kanal

Van 14u30 tot 16u: begeleid bezoek met Brukselbinnenstebuiten, hier inschrijven

Het projekt côtéKaNaL betreft het aankopen van een, aan zijn oorspronkelijke bestemming onaangepast, industrieel pand en het verbouwen ervan tot 17 woningen en werkruimten (dokterskabinet, kunstenaarsateliers, architektenbureau...). Het projekt wenst duidelijk te participeren aan de sociale ontwikkeling van de buurt en de omliggende wijken. Het wordt gedragen door een groep initiatiefnemers (privé personen) die deze vorm van stedelijk wonen willen promoten.
Het project is een resultaat van de Beurs voor Collectieve aankoop die door de Stad Brussel - Afvaardiging voor de ontwikkeling van de Vijfhoek in juni 1998 georganiseerd werd.

SITUERING
 
Het gebouw situeert zich in de Brusselse kanaalzone waar de laatste jaren belangrijke evoluties merkbaar zijn: een nieuwe ontwikkeling met inplanting van kantoren, het uitbouwen van een nieuwe kaai en infrastruktuur voor het kanaaltoerisme, ontwikkeling van een nieuw kunstgalerijen centrum. Deze zone vormt een van de laatste groeipolen in het Brusselse stadscentrum.
 
DOELSTELLINGEN
 
De eerste doelstelling van het projekt is door samen te kopen een interessantere, ruimere, originele en goedkopere woning te kunnen verwerven. Bijkomend investeert men voor zichzelf i.p.v. huur te betalen. Meer ruimte voor minder geld, wij ramen deze formule op 20 % goedkoper dan de gemiddelde marktprijs. Het biedt kansen voor onderlinge bijstand en gezamelijke initiatieven. Bovendien investeert men in de stad als vorm van sociaal engagement.
 
CHRONOLOGIE
 
Samen Kopen :
13-6-98 : 2e beurs voor Collectieve vastgoedaankopen.
1-7-98 : gratis optie op het gebouw tot 15-8-98. (te kort)
10-8-98 : de initiatiefnemers sluiten onderling akkoord.
11-8-98 : we lichten de optie bij deurwaardersexploot
14-8-98 : de eigenaar bevestigt akkoord met de verkoop.
27-10-98 : tekenen we een koopovereenkomst
24-2-99 : de verkoopakte wordt ondertekend
 
Samen Plannen :
17-6-98 : eerste schematische kostenraming
24-6-98 : eerste schetsen
tussen 8-98 en 12- 98 komt de groep tot stand
tussen 6-98 en 10-98 worden er verschillende versies van ramingen en studieschetsen gemaakt
6-98: om de waarde van de verschillende delen te bepalen wordt eind juli een wegingsmatrix ontworpen.
6-98: de ‘gedetailleerde’ meetstaat (basis van de koopbeslissing).
12-98 : een ‘’definitieve’’ prijsbepaling wordt vastgelegd
10-10-98: voorstudie
16-11-98 : eerste voor-ontwerp wordt gemaakt
21-1-99 : de bouwaanvraag wordt ingediend tussen 15-3 en 29-3-99 heeft het openbaar onderzoek plaats.
6-4-99 : de overlegcommissie brengt gunstig advies uit.
27-8-99 wordt de bouwvergunning verleend Inmiddels was de aanbesteding gebeurd.
 
ENKELE ERVARINGEN BIJ HET SAMEN KOPEN
 
KOPEN :
 
* De eigenaar kontakteren.
- dikwijls zijn interessante gebouwen niet onmiddellijk te koop, zelf op zoek gaan naar schijnbaar leegstaande of niet gebruikte gebouwen kan dan ook lonend zijn, de eigenaar vind je dan bij de Ontvanger van de Registratie
- het kan dat de eigenaars erfgenamen zijn in onverdeeldheid, het vraagt dan ook nog enig speurwerk om te weten wie hun gezamelijke belangen verdedigt.
- het verdient aanbeveling de eigenaar rechtstreeks en persoonlijk te contacteren en elk contact ook schriftelijk (brief of fax) te bevestigen.
*Een optie nemen, twee opties ? ? ?
- als men tijd nodig heeft om stedebouwkundige inlichtingen in te winnen, om medekopers te contacteren, om een begin van financiering te vinden,... maar men is akkoord over de prijs en men wil het pand kopen dan vraagt men dringend een optie.
- een optie is een overeenkomst waarbij de verkoper zich verbindt het goed onder de afgesproken voorwaarden te verkopen aan de optienemer (potentiële koper).
- een eigenaar kan maar 1 optie verlenen want optie betekent verkoop zodra de optienemer deze licht binnen de looptermijn. toch gebeurt het dat er twee opties tot stand komen. In dit geval is diegene die het eerste de optie licht de koper
*Een optie lichten, per deurwaardersexploot ! ! !
- normaal wordt de optie gelicht bij aangetekend schrijven (als de verkoper moeilijk te bereiken is) of door ondertekening van de verkoopovereenkomst.
- indien men het lichten tegenstelbaar wil maken aan derden (bvb. in geval van 2 opties of twijfel aan de goede bedoelingen van de verkoper) is het geraden dit bij deurwaardersexploot te doen.
*Een verkoopsovereenkomst afsluiten.
- men kan uiteraard onmiddellijk kopen zonder optie, dan ondertekent men een verkoopsovereenkomst en betaalt men een voorschot (10%)
- het verdient in alle geval aanbeveling, in afwachting van het verlijden van de koopakte, een verkoopsovereenkomst
(compromis de vente) af te sluiten ondertekend door koper en verkoper, liefst laten opstellen door een notaris. Een goede, creatieve notaris is trouwens absoluut noodzakelijk van bij de start
 
 
EEN GROEP SAMEN STELLEN :
 
*Vele gegadigden, uiteenlopende ideeën
- tengevolge van de beurs voor collectieve aankopen kwamen we tot een groep kandidaten die als enig gemeenschappelijk punt het gebouw hadden. Binnen zo’n groep bestaan er uiteraard verschillende opvattingen over hoe men het gebouw aanpakt. Het kan enige vergaderingen duren vooraleer men tot een concept komt en niet noodzakelijk iedereen vindt zich hierin terug.
*Toeristen, kandidaten en echt geïnteresseerden.
- bij de begindiscussie zijn er altijd meer nieuwsgierigen dan kandidaten en soms ook meer kandidaten dan medeinitiatiefnemers.
*Een lokomotief
- om een groep goed op gang te krijgen lijkt het ons noodzakelijk dat men over een basisgroep beschikt (minstens 2à3 mensen, bij CôtéKaNaL was dit 6) die er samen willen voor gaan en die al een goede onderliggende verstandhouding hebben
*Taakverdeling binnen groep initiatiefnemers
- er moeten vele dingen tegelijkertijd gebeuren, dus een taakverdeling is vanaf het begin belangrijk (werkgroepen Financiën, Premies, Kandidaten, ...)
 
PLANNEN EN BOUWEN :
 
*Wie neemt wat?
- het gebeurt dat 2 mensen dezelfde ruimte in het project ambiëren, indien ze er samen uit geraken is er geen probleem, zoniet moet de groep een procedure hanteren om de toewijzing te sturen (wij hanteerden regels op basis van ‘anciënniteit’ en inzet in de groep)
*Waardering der verschillende delen van het project
- binnen één project zijn de verschillende eenheden (woningen of werkruimten) nooit gelijk : naast het verschil in vierkante meter (objectief meetbaar) zijn er veelvuldige eerder subjectieve verschillen die een onderlinge afweging noodzakelijk maken. hoe weegt men af en kent men aan een deel een waardering toe? (deze drukt zich uiteindelijk uit in 1000sten die het aandeel aangeven van een deel t.o.v. het geheel.
- om de discussie daarover (met ieders eigen belangen) te objectiveren hebben wij een wegingsmatrix ontworpen waarin de meeste subjectieve elementen gekwoteerd werden op 10 pt. en waaruit de relatieve waarde afgeleid werd.
- de eerste invulling van de wegingsmatrix werd gedaan door een beperkte werkgroep.
*Les gouts et les couleurs
- ook bij praktische keuzen moet men een procedure afspreken : bv. keuze van materialen en kleur van de ramen. We werkten met verschillende stemronden waarbij telkens het minst gevolgde afviel
*Collectief projekt en Burgerlijke Vennootschap
- zolang de werf loopt blijft een collectieve groep een feitelijke vereniging. de Vereniging van Mede-eigenaars zoals voorzien in de wet op de mede-eigendom treedt slechts in werking vanaf de oplevering van het gebouw.
- onze notaris raadde ons dus aan om tijdens de werfperiode een ‘Burgerlijke Vennootschap’ op te richten die in elk geval zou kunnen optreden als juridisch bouwheer en ook rechtsgeldige beslissingen kan nemen. in geval van onenigheid kan een feitelijke vereniging dit moeilijker.
 
FINANCIERING :
 
*De banken staan niet te springen
- in 1998 stonden de traditionele banken vrij sceptisch tegenover een collectieve aankoop. Triodos was reeds vroeg geïnteresseerd maar had toen ook geen ervaring met de formule
*Gunstige rentevoeten vergelijken (moeilijk).
- we zijn bij vele banken te rade geweest, het is niet evident om de leningsvoorwaarden te vergelijken
*Registratiekosten koop en doorverkoop
- wij hebben met 9 initiatiefnemers het gebouw gekocht en tijdens dezelfde notariële zitting doorverkocht aan de intussen (6 maand later) volledige groep (18 deelnemers)
- de finesses van het terugkrijgen van een deel van de registratie bij doorverkoop vind je bij je notaris
*Fiskale aftrekbaarheid.
- een deel van de leningskosten zijn fiscaal aftrekbaar
*BTW tarieven en gesplitste fakturering.
- om te kunnen genieten van het tarief van 6% BTW op de werken voor woningen (niet op erelonen=21%) moeten de werken rechtstreeks gefactureerd worden aan de eindgebruiker of m.a.w. de aannemers moeten zoveel facturen maken als er medeeigenaars zijn (bij ons dus 19)
*Premies aanvragen (individueel of kollektief)
- wij vroegen onze premies vooraankoop, gezamelijke werken en voor gevelrenovatie collectief aan waarbij 1 dossier werd ingediend
- ook de aanvraag tot uitbetaling van de eerste schijf van de premie (grotendeels gezamelijke werken) gebeurde samen.
- de premies voor afwerking werden ook samen ingediend maar gezien het verschillend uitvoeringsritme wordt de aanvraag tot uitbetaling individueel opgelost.
- we vonden de Triodos bank waarmee we uitstekend samenwerken
 
BASISAKTE, VERENIGING VAN MEDEËIGENAREN, HUISHOUDELIJK REGLEMENT :
 
*Beperkingen op gebruik
- de basisakte omvat naast bepalingen die door de wet zijn voorzien ook bepalingen die de groep zichzelf en de toekomstige eigenaars kan opleggen. zo bvb. beperkingen op het gebruik van de delen : in côtéKaNaL kan geen horeca.
*Recht van voorkoop
- de mede-eigenaars voorzagen ook in het recht van voorkoop ingeval iemand zijn deel zou verkopen, dit om een zekere cohesie te bewaren in de groep.
*Een syndicus aanstellen
- elke vereniging van mede-eigenaars moet een syndicus aanstellen, deze heeft wettelijke verplichtingen en
verantwoordelijkheden
- de syndicus kan een lid van de groep zijn, het is echter goed dat in dat geval deze persoon daarvoor vergoed wordt en dat de groep een verzekering afsluit die zijn verantwoordelijkheden dekt.
 
NOODZAAK VAN EEN TECHNISCH RAADGEVER
 
Het is nodig om zeer snel een technische doorlichting te maken van het gebouw, een raming te hebben van zijn ‘marktwaarde’, een eerste mogelijke verdeling en een eerste raming van de mogelijke bouw- en projectkosten specifiek aan het beoogde gebouw.
 
GROEPSDYNAMIEK EN ZELFORGANISATIE :
 
CôtéKaNaL is : meer dan 40 algemene vergaderingen in ongeveer 9 maanden of 1 per week.
In de loop van de vergaderingen zijn er werkgroepen gevormd bestaande uit verschillende mede-eigenaars : Financiën, Premies, Kandidaten, Basisakte, Notaris, Architektuur, Beheer gebouw, Schatbewaarder, Public Relations. Deze werken zolang ze nodig zijn met verschillende intensiteiten en verschillende samenstellingen. Ze bereiden de vergaderingen voor. Er worden verslagen gemaakt van alle algemene vergaderingen. Deze laatste worden afgewisseld voorgezeten door een lid van de groep, alle leden komen aan bod, een ander lid maakt het verslag.
 
BUDGET
 
Het initiële budget bedroeg grosso modo 15.000.000 bef voor aankoop en 40.00.000 bef voor basisrenovatie.
Hierin zijn registratie- en notariskosten evenals BTW inbegrepen. De individuele afwerking ramen wij op gemiddeld 13.500 bef/m² of voor alle wooneenheden samen ± 33.000.000 bef.
 
Met dank aan :
Marcel Rijdams, Brussel, 5 juni 2001, METAMORFOSE PROJECT TEAM
(uittreksels uit brochure CôtéKaNaL)

Juridisch: 
mede-eigendom
Aantal units: 
17
Groep: 
gemengde leeftijden

Côté Kanal

Postcode: 
1000
Gemeente: 
Brussel
Stad: 
Brussel
Straat en nummer: 
Barthélémylaan 26
lat: 
50.8515821
long: 
4.3403268